[CFO成绩单]世茂集团少数股东权益占比近43% 资本回报率较低

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近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据,世茂集团及CFO整体的财务成绩平均分为80分,表现较为一般。目前,汤沸负责世茂集团的财务管理工作,并为公司执行董事、副总裁。汤沸历任中国银行香港有限公司稽核组长和主稽人、世茂房地产控股有限公司副总裁兼财务总监。

首先,从有息负债规模及结构来看,世茂集团2020年上半年的有息负债合计为1412.32亿元,较2019年上半年增长22%,增速相对较快。从负债结构来看,截至6月末,公司的短债占比为28.01%。当期现金短债比为1.77倍,现金相对宽裕。

而在杠杆率方面, wind数据显示,2020年上半年,世茂集团的资产负债率为75.87%,剔除预收款后的资产负债率为70.81%,净负债率为58%,永续债调整后的资产负债率为76.85%。

从明股实债等隐性债务来看,对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较,通过权益比与收益比的差别,并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

2020年上半年,世茂集团对合营、联营的投资占总资产的比例为4.62%。而当期公司的少数股东损益为27.36亿元,占净利润的34.19%,若考虑房地产的两年结算周期,需对应到两年前的项目权益比,2018年H1公司的少数股东权益占比为43.86%。2020年上半年,公司的少数股东权益为564.64亿元,占总权益的42.84%。

在债务对于利润表的影响方面,2020年上半年,世茂集团的平均融资成本为5.5%,相对良好。上半年,公司的利息开支为57.83亿元,而利息资本化率为77.95%,财务费用率约为8.95%。wind数据显示,公司当期的ROE约为7.44%,较2019年同期有所下降。公司的ROIC为1.32%,表现较差。

最后,从前瞻及拿地的量入为出方面来看,世茂集团上半年拿地均价5252元/平方米,占当期销售均价17542元/平方米的29%多,项目利润空间相对较大。截至2020年6月末,公司有8393万平方米土储建面,为2019年销售面积的5.72倍,土储相对较为充足。wind数据显示,其截至2020年6月末的资本回报率为1.32%,处于较低水平。

 附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

有息负债规模增速;

现金短债比;

短债占比。

而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

资产负债率;

剔除预收款后的资产负债率;

净负债率;

永续债调整后的资产负债率。

此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

少数股东权益占比;

对合联营企业投资/总资产;

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

平均融资成本;

财务费用率;

利息资本化率;

ROE;

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

地价/房价;

一二线土储占比;

土储去化周期;

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查,则剔除该指标并对余下指标做权重调整。

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